2、沈陽：地區(qū)核心型城市

　　消費(fèi)者結(jié)構(gòu)：市區(qū)人口400萬，目標(biāo)顧客平均月收入2700元，處于人口膨脹期。目標(biāo)顧客占人口比率的12%左右。外來流動(dòng)人口多。

　　商業(yè)結(jié)構(gòu)：傳統(tǒng)商業(yè)比例下降，新興業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。競(jìng)爭(zhēng)激烈。商業(yè)輻射周邊地區(qū)。

　　基本成本：人員成本較高，整體投資不足，甚至需要追加。

　　從以上因素我們可以得出以下結(jié)果：1、消費(fèi)整體絕對(duì)值較大，但因競(jìng)爭(zhēng)劇烈相對(duì)值一般。2、消費(fèi)者基數(shù)大，可以支撐本百貨公司3、投資成本較高。4、未來5年消費(fèi)者總量會(huì)有所增長(zhǎng)。5、仍然有新競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)場(chǎng)。

　　3、大連：港口型城市

　　消費(fèi)者結(jié)構(gòu)：市區(qū)人口300萬，目標(biāo)顧客平均月收入2700元，處于人口膨脹期。目標(biāo)顧客占人口比率的13%左右。外來流動(dòng)人口多。而且有旅游消費(fèi)。

　　商業(yè)結(jié)構(gòu)：傳統(tǒng)商業(yè)比例下降，新興業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。競(jìng)爭(zhēng)激烈。商業(yè)輻射周邊地區(qū)。

　　基本成本：人員成本較高，整體投資不足，甚至需要追加。

　　從以上因素我們可以得出以下結(jié)果：1、消費(fèi)整體絕對(duì)值較大，但因競(jìng)爭(zhēng)劇烈相對(duì)值一般。2、消費(fèi)者基數(shù)大，可以支撐本百貨公司3、投資成本較高。4、未來5年消費(fèi)者總量會(huì)有所增長(zhǎng)。5、仍然有新競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)場(chǎng)。

　　綜合分析：我們可以看到企業(yè)自身是一個(gè)定位于中等收入女性的時(shí)尚百貨公司。在沈陽雖然消費(fèi)基數(shù)大但分流嚴(yán)重。不確定的因素過多無法做其銷售總額的預(yù)算。也很難做正確的評(píng)估。大連的狀況和沈陽差不多。因此，我們結(jié)論是大慶比較適宜進(jìn)行連鎖店的開發(fā)。

　　城市功能區(qū)的分類：當(dāng)我們確定了進(jìn)入某個(gè)城市之后就要對(duì)其的地圖按功能進(jìn)行區(qū)域劃分。一般我們對(duì)城市是這樣劃分的。居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)和行政區(qū)。下面我簡(jiǎn)單談一下：

　　1. 居住區(qū)：大量的居民社區(qū)，人口密集。但往往有較強(qiáng)的獨(dú)立性。人口流動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。

　　2. 工業(yè)區(qū)：工廠云集，較多的工作人口，鐘擺式生活方式。人口密度小，流動(dòng)性也不大。顧客有忠實(shí)度，但購買意愿小。而商業(yè)購買居多。

　　3. 商業(yè)區(qū)：店鋪云集，流動(dòng)人口大，顧客忠實(shí)度小，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。租金高。市場(chǎng)影響力很大。

　　4. 行政區(qū)：**機(jī)關(guān)所在地，送禮和餐飲往往集中在此消費(fèi)。顧客的忠實(shí)程度比較高。

　　5. 學(xué)校區(qū)：學(xué)校云集，有較強(qiáng)的獨(dú)立性。人口流動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。

　　在我們與地產(chǎn)商談判時(shí)，我們首先要確定的就是店鋪所在地所屬的功能區(qū)。之后才去確定是否開店，開什么樣的店。這里我們要明確的是不同區(qū)域的適合業(yè)態(tài)是完全不同的。而在很多老城區(qū)，功能區(qū)是混合在一起的。我們都要按實(shí)際情況來區(qū)分。我們一般的做法是將不同的功能區(qū)用不同的顏色標(biāo)志出來，然后做綜合分析。特別是在物業(yè)談判前期，我們首先就要了解周圍的功能區(qū)的分布狀況。

　　這里我舉個(gè)案例：某大型連鎖超市選中了一個(gè)交通便利的商用樓宇。背景如下：

　　社區(qū)：以北是個(gè)正在建設(shè)的大型社區(qū)，人口月10000戶，2年后可以全部入住。東、西面是個(gè)工業(yè)區(qū)。南面是一個(gè)大學(xué)。無競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

　　交通：處于十字路口，有多條公交車經(jīng)過。

　　物業(yè)狀況：12000平方米，2層。

　　房租：60萬/月

　　在未經(jīng)選址調(diào)查的情況下簽約并開店。業(yè)態(tài)是10000平方米綜合超市。

　　經(jīng)營狀況：
　　開業(yè)2個(gè)月就進(jìn)入低潮，日均營業(yè)額9萬左右。發(fā)生嚴(yán)重的虧損。

　　分析：

　　1、工業(yè)人口過多且都是經(jīng)過，不會(huì)下車購買商品。

　　2、居民區(qū)還在發(fā)展階段。

　　3、學(xué)生的消費(fèi)較單一，無法形成規(guī)模。

　　4、業(yè)態(tài)選擇有誤。

　　解決的方法：經(jīng)過研究和分析，做了如下整改。將1樓的6000平方米改做建
材超市。以裝飾裝潢和五金電料為主。2樓變?yōu)?000平方米的生鮮加強(qiáng)型超市，以食品和生鮮為主，輔以日用雜品。

　　結(jié)果：1樓銷售額日均為25萬，毛利率25%。

　　2樓銷售額為8萬，毛利為12%。

　　以上我們可以總結(jié)出，選址前的宏觀決策的重要作用。