住宅地產調控持續從緊之時，商業地產的“吸金”能力正與日俱增。近年來，作為商業地產的一種“舶來”業態，奧特萊斯在國內正被高速復制，大有井噴之勢。

      繼百聯集團宣布將與西蒙地產集團在上海迪斯尼旁合作開發全國最大的奧特萊斯項目后，珠江地產集團商業地產副總經理張遜也于近日對《第一財經日報》記者表示，珠江地產投資建設的上海青浦奧特萊斯項目——米格天地，將于今年年底入市。也就是說，屆時，上海將至少有5個大牌企業操刀的奧特萊斯，多巨頭搶奪市場的激烈局面或將不可避免。

      有業內人士表示，不斷涌現的奧特萊斯的日子其實并不都那么好過，一些項目不僅由于品牌資源的匱乏被貼上“山寨”標簽，經營上也是舉步維艱。已有不少業內人士開始擔憂，隨著這一“舶來”業態的迅速壯大，行業的首輪洗牌將加速來臨。

超200個奧特萊斯沖擊市場 

      “我每個月發完工資，第一個念頭就是直奔奧特萊斯。”說起上海百聯青浦奧特萊斯，家住上海松江區的喬小姐抑制不住內心的興奮，“那邊唯一的缺點就是人太多了，很多時候車沒地方停，吃飯也要排好久的隊�！�

      奧特萊斯，是英文Outlets的中文直譯，在零售商業領域專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心。上述喬小姐所說的，是位于上海滬青平高速趙巷出口附近的百聯青浦奧特萊斯。這是業內公認經營得較好的奧特萊斯——公開資料顯示，該項目于2006年4月入市，2010年底商鋪數為288家，營收已達15.29億元。

      近日，記者在百聯青浦奧特萊斯項目現場看到，雖然是工作日，但項目停車場已是爆滿，從車牌歸屬地上看，上海本地的車輛與江、浙等省份的車輛基本“五五開”。有知情人士向記者透露，該項目的營業額在國內相同業態中已處于第一的位置，平時日車流量約為1500輛，周末的客流量可達15000人以上，同時，不少品牌店的單體銷售額都是該品牌的全國銷售冠軍。

      張遜告訴記者，奧特萊斯這個業態不僅帶動商業，還帶動旅游以及其他區域性的經濟業態的發展。同時，隨著中國的發展，越來越多的國際品牌的市場布點和發行的節奏會越來越快，他們也有銷售自己過季的、斷碼的品牌的需求。

      在綜合高收益期望以及成功樣本的誘惑下，這一誕生于美國、已有一百多年歷史，并于1992年進入中國的業態，目前正迅速在國內“遍地開花”。

      今年3月初，世界上最大的名牌折扣購物中心開發商美國西蒙地產集團與百聯集團簽約，雙方將合資在浦東迪斯尼主題樂園西側建一個占地300畝的“至尊奧特萊斯”。

      百聯集團董事長馬新生透露，這次百聯與西蒙集團建造的奧特萊斯將大大超越以往國內其他奧特萊斯，計劃投資規模將超過10億元人民幣，預計將在2014~2015年建成。據悉，百聯集團方面目標是在2014年形成全國10家奧特萊斯的規模。

      無獨有偶，去年首創置業也聯手中國基建集團(香港)，合資成立奧特萊斯(中國)有限公司，推出奧特萊斯新品牌“芭蕾雨”，并表示未來5~10年將在國內建立30家“芭蕾雨”。同時，以服裝為主業的杉杉控股也已闖入商業地產，大搞奧特萊斯。杉杉控股董事局主席鄭永剛曾對本報記者表示，未來十年，杉杉集團計劃在國內打造15~20家奧特萊斯。

      此外，珠江投資集團、友阿股份、寶龍集團等企業也在奧特萊斯項目建設上不遺余力。據不完全統計，目前，國內以奧特萊斯為名的購物中心至少已達200個，比較著名的有北京燕莎奧特萊斯、北京賽特奧特萊斯、上海青浦百聯奧特萊斯、天津佛羅倫薩小鎮等。

行業風險隱現

      事實上，珠江地產投資開發的米格天地，就在上海青浦奧特萊斯的正對面，目前項目的主體工程已基本完工，巨大的招商廣告牌昭示該區域兩個奧特萊斯的激烈競爭即將到來。

      負責操刀米格天地項目的珠江商業運營公司華東地區常務副總經理吳歷華告訴記者，當地政府希望將趙巷打造成超級商業集聚區，他們希望米格天地的加入，一方面將“蛋糕”做大，為更多的品牌進入這個區域及區域內品牌提升提供一個平臺，同時，通過業態的聚集在這個地區形成一個“零售折扣商圈”的概念,能有效打造區域及城市商業名片，完善上海零售商業階梯式的有機產業鏈條。

      吳歷華指出，奧特萊斯這一業態在國內發展速度確實已經過快，但其中符合成功條件的項目確實很少，現有的這些項目在硬件、軟件及國際化的專業運營方面還是有很大的發展空間�！帮L險肯定存在，盲目地復制概念已經不能得到品牌商家及消費者的認同，因此，引進國外的一些經驗豐富的合作伙伴而得到國際標準的軟硬件的同時，做好各項落地工作顯得很重要�！�

      目前，在選擇進軍奧特萊斯時，不少開發商都傾向于與實力雄厚的專業奧特萊斯運營商合作。

      以上海為例，百聯青浦奧特萊斯在建設初期引入香港九龍倉集團共同合作。百聯集團在商貿流通領域經驗豐富，而引入九龍倉則可以給項目提供國際品牌招商方面的支持；米格天地項目的顧問方也是來頭不小，該項目的顧問方The Outlet！Company在日本、韓國、馬來西亞均有成功運營奧特萊斯的經驗。

      但業內人士認為，一個運營良好的奧特萊斯需具備諸多苛刻的條件。“目前國內的奧特萊斯大多只是一個概念，充其量只能說是‘山寨’或是‘盜版’，真正實現一線品牌集聚并運營良好的奧特萊斯項目并不多�！�

      記者調查發現，部分奧特萊斯項目在國內的經營的確不盡如人意。一些缺乏品牌競爭力的奧特萊斯項目出租率不高，日常顧客十分稀少，2011年10月，寧波奧特萊斯廣場更是因為資金鏈斷裂倒閉，該事件也給熱火朝天的奧特萊斯投資澆了盆冷水。同時，有媒體報道，青島第一家試水的康城奧特萊斯僅僅開業了一年多便悄然離場；重慶溫莎奧特萊斯運營一年半后關門變茶葉賣場。

      近日，在上海北郊的美蘭湖奧特萊斯項目現場，記者也看到，約有三分之一的商鋪已經空置或正待轉讓，在記者走訪的兩個小時里，除了一家NIKE打折店有少數顧客外，其他店鋪基本沒有客人光顧。大多數店鋪內貨源明顯不足，原來的停車場以及幾部自動扶梯均已停用。

      在一家著名的獨立第三方消費點評網站上，“冷清”、“慘淡”幾乎成了該奧特萊斯的代名詞。現場美蘭湖物業的一位工作人員告訴記者，平時基本就是這個情況，周末的人流量會稍微多一些�！耙郧吧�意還蠻好的，也不知道為什么會搞成現在這樣。” 

      顯然，無論是對奧特萊斯開發商還是運營商來說，開發了市場不等于就能得到這個市場。市場分析人士指出，豐富的品牌合作資源、國際化的專業運營管理、前瞻性的選址及布局規劃將是開發奧特萊斯的三大核心要素，而目前國內真正符合這些標準的企業只是鳳毛麟角。隨著產業陣營的日漸龐大，奧特萊斯或將迎來一輪較大規模的洗牌潮。