編者按：2012年對于商業地產來說注定是極不平凡的一年，眾房企開始圍剿商業地產，商業地產成為投資熱點。在此時間節點上，中購聯深度剖析了2013年商業地產最新風向和趨勢，看看在今年商業房地產行業究竟應該關注什么，同時對未來做些許預測，希望能夠幫助企業在新一輪周期的起點上，率先抓住未來行業發展的機遇。
　　
　　1關注商業房地產行業規則和發展機制的建立
　　
　　中國商業房地產火熱發展持續十年時間，但依然缺乏基本的行業規則和專業的發展機制。例如商業設施規劃與城市規劃在協同上的嚴重缺失，專業融資平臺尚不健全，重視房地產開發性收益而忽視商業經營性收益，延續粗獷式規模擴張的增長方式，以致存量商業房地產和增量商業房地產都將面對巨大的招商、生存和發展壓力，急須行業規則和發展機制的建立和完善。
　　
　　2強調開發規模與強調商業品質兩條不同路線的企業將展開博弈并出現一定分化
　　
　　中國商業房地產行業在項目平均品質和運營能力方面存在較大差距，項目發展水平參差不齊，產品結構的不合理造成商業項目難以充分滿足市場真正需求，進而導致開發商招商難和零售商選址難在矛盾中并存。強調開發規模與強調商業品質兩條路線的選擇和博弈，將使中國商業房地產商出現一定程度的分化。
　　
　　3關注租售結合模式推動下的綜合體開發熱潮
　　
　　中國商業房地產融資渠道的狹窄直接導致了整個市場的不規范性，也使專業化的商業房地產項目運作面臨嚴峻挑戰。具有中國特色的商業房地產租售結合模式將繼續主導和橫行市場，而圍繞租售結合的產品創新、規劃創新、管理創新將更受關注，具有購物中心和商業街區功能的綜合體乃至更大范圍的片區綜合開發計劃將成為租售結合模式下中國商業房地產的重要表現形態。
　　
　　4關注城市商業競爭格局的演變和升級
　　
　　城市商業的競爭已經從2005年之前百貨與百貨的競爭過渡到2010年購物中心與百貨之間的競爭，而2013年開始同城購物中心之間的激烈較量將全面展開。較后入市的購物中心正在對老牌購物中心發起沖擊，并對老牌購物中心在創新期的發展提出嚴峻挑戰。中國2012年新開業購物中心的表現可圈可點，眾多項目創造超出過往年份購物中心開業首年業績的優異表現，并榮登2012中購聯中國購物中心星秀榜。
　　
　　5關注購物中心零售渠道快速發展推動下的零售細分市場以及新型專業品牌的不斷崛起
　　
　　購物中心作為新興的商業形態和被眾多商業服務業品牌關注的零售渠道，正在改變連鎖零售商的同業競爭地位，快時尚、餐飲、電影院以及兒童品牌借助購物中心零售渠道的快速崛起和快速發展，與購物中心結成了緊密的渠道伙伴關系。
　　
　　購物中心的定位方向、招商方向以及品牌組合方向即將進入到細分化和主題化階段，眾多商業業種和零售品牌有望在此推動下加大創新力度，逐步確立市場細分路線，從而催生包括集合店在內的新型專業品牌的不斷崛起。
　　
　　6關注順應消費特點變化的折扣店和奧特萊斯發展
　　
　　中國消費特點正在出現明顯變化，消費者在追求品牌、品質的同時，追求更低的價格和更佳的服務，有力推動著折扣店和奧特萊斯在中國的進一步發展。
　　
　　7關注中國商業房地產開發核心驅動力的轉變
　　
　　經濟增速的減緩直接影響到零售商的業績表現（經營利潤和開店節奏）。中國商業房地產持續十年的核心驅動力將從城鎮化轉向消費力，造成商業房地產投資熱點的回歸。受此影響并加之三四線城市存量購物中心市場表現的巨大差異，商業房地產的投資熱點有望向一二線城市的新興城區轉移，其核心驅動力在于這些城市具有較為旺盛的消費能力。
　　
　　8關注電商發展對購物中心等實體商業優化和改良的影響
　　
　　電商在2012年的火熱發展，不僅活躍了消費市場，也直接影響到商業房地產開發商的投資心態，為商業房地產投資熱潮間接起到降溫作用。面對電商壓力，包括購物中心在內的眾多實體商業向體驗式商業的轉型變為緊迫的現實，在消費者還不會輕易為體驗式商業埋單的背景下，對尚處概念化的體驗式商業模式提出現實要求，有利于實體商業盈利模式的優化和改良，促進實體商業體驗化愿景的深化和落地。
　　
　　9關注商業房地產從地產開發到商業運營再到資產管理的跨越
　　
　　發展模式的多樣化和專業水平的差異化決定了中國商業房地產商處于不同的發展階段和發展狀態，從地產開發思維轉變為商業運營主導思維推動了商業項目品質的逐步提升；而從商業運營上升到資產管理的高度更將使商業房地產的金融屬性和金融功能得到全面體現，促進中國優秀商業資產管理公司誕生和涌現。
　　
　　10關注社區型購物中心的飛躍式發展
　　
　　出于商業房地產開發商戰略性布局和城市商業多中心發展的現實需要，中國購物中心經歷了起步階段的超區域和都市中心區購物中心的迅速成長；在成長階段，隨著城市商業副中心規劃的逐步推行，區域型購物中心得到穩步增長；在發展階段城市商業布局日趨完善和競爭格局雙重因素的影響和推動下，社區型購物中心將被更多房地產開發商所關注。特別需要關注的是，城市交通設施的改善以及生活區的外擴將促使生活性社區型購物中心迅速崛起和飛躍式發展；而城市更新和城市改造計劃的推出，有望使商務性社區型購物中心成為城市商務區重要的商業服務業配套設施。