開(kāi)店選址八個(gè)步驟

以下八個(gè)步驟系統(tǒng)、完整，部分企業(yè)由于行業(yè)或者時(shí)間的關(guān)系，可以將其中幾個(gè)步驟簡(jiǎn)化。以上是某服裝專賣店選址的評(píng)估表，其內(nèi)容分為現(xiàn)場(chǎng)條件、營(yíng)業(yè)狀況兩大部分14個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目的最高分為5分、最低分為1分，對(duì)新店進(jìn)行全面考察后，根據(jù)客觀情況填寫(xiě)評(píng)估表，最后評(píng)估是否可以達(dá)到基本分?jǐn)?shù)，一起來(lái)看看吧!
　　
　　
　　A.新店開(kāi)發(fā)計(jì)劃
　　
　　在開(kāi)發(fā)一個(gè)地區(qū)的新店之前，首先應(yīng)制定新店開(kāi)發(fā)計(jì)劃，該計(jì)劃是為了配合整個(gè)公司的發(fā)展計(jì)劃而制定的。
　　
　　因?yàn)楣�司不同階段在同一個(gè)地區(qū)的發(fā)展計(jì)劃會(huì)有較大的區(qū)別，例如在剛剛進(jìn)入某地區(qū)時(shí)，首先考慮的是在消費(fèi)者心目中樹(shù)立起品牌形象，該階段的新店開(kāi)發(fā)數(shù)量會(huì)比較少，也不會(huì)過(guò)分注重利潤(rùn)，通常會(huì)選擇特別醒目的地理位置及面積比較大的新店。另外，還必須密切關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)者的擴(kuò)張計(jì)劃，在競(jìng)爭(zhēng)者加快擴(kuò)張速度時(shí)，公司也會(huì)相應(yīng)加快新店的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，以保持甚至增加市場(chǎng)份額。
　　
　　B.市場(chǎng)資訊收集
　　
　　為了在某一地區(qū)開(kāi)發(fā)新店，需要詳盡地了解該地區(qū)的市場(chǎng)資訊。包括人口(人口數(shù)、年齡、男女比例、住宅人口分布);就業(yè)(就業(yè)人口分布數(shù)量、類別、來(lái)新店之便利性、主要辦公大樓的固定和流動(dòng)人口);購(gòu)物場(chǎng)所(所在地區(qū)、營(yíng)業(yè)時(shí)間、主要顧客);娛樂(lè)(地點(diǎn)、使用率、年限、外觀、營(yíng)業(yè)時(shí)間);交通(總乘車人數(shù)、車站之乘客數(shù));競(jìng)爭(zhēng)者(位置、相對(duì)的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)、預(yù)估其營(yíng)業(yè)額);政府之計(jì)劃與法規(guī)(限建、未來(lái)計(jì)劃、公路變更);商業(yè)動(dòng)態(tài)(經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、失業(yè)率、新工程)等。在市場(chǎng)資訊的收集中，最重要的概念是商圈。商圈是指以新店店址為中心，以周圍一定的距離為半徑所劃定的銷售區(qū)域。
　　
　　C.地點(diǎn)優(yōu)劣評(píng)價(jià)
　　
　　地點(diǎn)優(yōu)劣評(píng)價(jià)就是評(píng)定一個(gè)地點(diǎn)的好壞，將一個(gè)地點(diǎn)同商圈內(nèi)其他地點(diǎn)的幾項(xiàng)特定屬性進(jìn)行評(píng)比而得出的結(jié)果。
　　
　　一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于地點(diǎn)優(yōu)劣的評(píng)價(jià)分為以下四種類型：
　　
　　超級(jí)點(diǎn)?D?D是一個(gè)商圈內(nèi)眾人矚目的焦點(diǎn)，其能見(jiàn)度與接近性尤其突出，是整個(gè)商圈中的絕佳地點(diǎn);A點(diǎn)?D?D是商圈內(nèi)眾人矚目的好地點(diǎn)，但其能見(jiàn)度與接近性不如超級(jí)點(diǎn)，此商圈中極少數(shù)的地點(diǎn)較其優(yōu)越;B點(diǎn)?D?D位于商圈中較不顯眼的次要位置，在此商圈中很多地點(diǎn)較其優(yōu)越;C點(diǎn)?D?DC點(diǎn)與B點(diǎn)類似，在接近性和能見(jiàn)度上條件更差，在此商圈中不如很多地點(diǎn)。
　　
　　
　　D.確定合理價(jià)格
　　
　　根據(jù)地點(diǎn)的評(píng)定等級(jí)、面積大小、時(shí)間因素、建筑物結(jié)構(gòu)和外觀、商圈中相似物業(yè)的租售價(jià)等，確定業(yè)主或經(jīng)紀(jì)人的要價(jià)是否合理。地點(diǎn)租金或售價(jià)的高低對(duì)新店未來(lái)的盈利能力有較大的影響。
　　
　　E.地點(diǎn)實(shí)務(wù)評(píng)估
　　
　　不是所有的好地點(diǎn)都適合開(kāi)設(shè)專賣店，特別是對(duì)于各種不同類型的專賣店，需要考慮的各種實(shí)務(wù)因素是否可以滿足要求。
　　
　　F.營(yíng)業(yè)額預(yù)估
　　
　　在進(jìn)行商圈調(diào)查和地點(diǎn)分析后，選擇相類似的專賣店做比較，預(yù)估新店每小時(shí)、每天、每周的營(yíng)業(yè)額分布，再考慮季節(jié)性和假日的營(yíng)業(yè)收入差異來(lái)預(yù)估新店每月的營(yíng)業(yè)額。如開(kāi)設(shè)新店可能影響到公司其他專賣店的營(yíng)業(yè)額，也要估計(jì)新店對(duì)老店專賣店的影響。
　　
　　
　　G.財(cái)務(wù)狀況
　　
　　財(cái)務(wù)狀況預(yù)測(cè)和分析是新店選址中極為重要的環(huán)節(jié)，在這一步驟中要重點(diǎn)評(píng)估新店的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，包括獲利能力、開(kāi)發(fā)總成本、投資回報(bào)率、投資回收期、保本營(yíng)業(yè)額、貢獻(xiàn)利潤(rùn)、現(xiàn)金流量等。
　　
　　H.事后分析
　　
　　在新店開(kāi)設(shè)以后，將預(yù)估的營(yíng)業(yè)額及各種財(cái)務(wù)指標(biāo)與實(shí)際相比較，以檢查新店選址中各個(gè)步驟是否正確，如有則修正，同時(shí)為以后新店的開(kāi)設(shè)積累經(jīng)驗(yàn)。